ai cũng ước muốn được làm chủ một ngôi nhà khi định cư Hoa Kỳ 

Khi sống trên đất nước Mỹ ai ai cũng có ước vọng được làm chủ một ngôi nhà. Tuy dịch vụ mua bán nhà thường có môi giới địa ốc làm trung gian cho hai bên nhưng thủ tục mua bán nhà đất theo luật địa ốc Hoa Kỳ có nhiều khía cạnh phức tạp. Để tránh những rắc rối hay thiệt thòi có thể vấp phải trong giao dịch mua nhà, sau đây sẽ là một vài kinh nghiệm sẽ có thể giúp ích được cho bạn khi định cư tại Mỹ.

  1. Khi được môi giới địa ốc giới thiệu xem một ngôi nhà và cảm thấy vừa ý thì người mua cần chú ý những điều sau:

  • Hỏi rõ bất động sản đó bao gồm chính xác những gì, ngoài nhà đất rộng hẹp bao nhiêu, liệt kê nội thất bên trong như hệ thống đèn, màn cửa, lò bếp, tủ lạnh, máy giặt, máy sấy, vv… Nhiều lúc môi giới hướng dẫn xem không nói rõ ràng đến khi nhận nhà người bán dọn đi mất sẽ tốn công khiếu nại.
  • Hỏi số tiền thuế địa ốc hiện tại đã đóng để tính sau khi mua sẽ có khác biệt hay ảnh hưởng phải đóng thêm.
  • Cần tìm hiểu tình trạng khu vực xung quanh có được an ninh, yên tĩnh và lưu ý nhà cửa có được giữ gìn bảo trì tốt hay không.
  • Khu vực nhà định mua có bị ảnh hưởng nào do những chương trình phát triển của chính phủ liên bang, tiểu bang hay địa phương, ví dụ phát triển đường sá cầu cống.
  • Nên thuê người kiểm tra nhà (home inspection) xem có vấn đề gì cần sửa chữa hay giải quyết.
Tìm hiểu tình trạng khu vực xung quanh có được an ninh, yên tĩnh và lưu ý nhà cửa có được giữ gìn bảo trì tốt hay không

Lưu ý khi mua nhà định cư tại Mỹ

Người mua có quyền mặc cả đề nghị một giá thấp hơn tiền chủ bán đưa ra và cũng có quyền thay đổi ý kiến trước khi chủ bán nhận lời. Tuy nhiên nên lưu ý ngay lúc người bán chấp thuận giá đề nghị thì mặc nhiên họ có trách nhiệm phải trả hoa hồng đã thỏa thuận trước với môi giới, do đó nếu trả giá xong mà lại không mua nữa thì chủ bán có quyền kiện người mua ra tòa đòi bồi thường số tiền trên. Ngược lại sau khi chấp nhận bán mà lại đổi ý thì chủ bán vẫn phải trả tiền hoa hồng cho môi giới không ảnh hưởng gì đến người mua. Những điều kiện này tùy vào khế ước của môi giới cả hai bên do đó cả chủ bán lẫn người mua nên thận trọng khi ký kết văn kiện đầu tiên cùng trung gian.

Khi hai bên người mua và bán đồng ý giá cả, thường sẽ thiết lập một văn kiện ràng buộc (binder). Ðây là hợp đồng tiên khởi trước ngày chính thức đóng hồ sơ mua bán nhà (closing sale contract) được thiết lập tại một công ty lập văn tự (title company). Văn kiện ràng buộc gồm địa chỉ ngôi nhà, tên những người liên hệ hai bên mua bán, giá bán đã đồng ý cùng với đề nghị nguồn tài trợ cho vay tiền cùng những điều kiện mua bán. Trong hợp đồng này người mua cần đặt ba điều kiện quan trọng để có quyền chấm dứt thương thảo và lấy lại đầy đủ tiền cọc (thường từ 1% – 3% giá mua):

Khi hai bên người mua và bán đồng ý giá cả, thường sẽ thiết lập một văn kiện ràng buộc (binder)
  • không vay được tiền mua nhà theo chấm lời trong hạn định ký kết.
  • khám phá ra ngôi nhà bị hư hỏng trầm trọng hay có nguy hiểm ngoại vi không được báo trước.
  • khám phá ra những khiếm khuyết trầm trọng không được tiết lộ trước khi ký kết.
  1. Người mua nhà nên xác định những gì định mua:

  • ngôi nhà có vi phạm luật lệ qui định khu vực cần phải tu chỉnh hay sửa chữa
  • từ đời các chủ nhiều năm về trước có từng bị vấn đề ô nhiễm môi sinh như chứa đựng hay phế thải các hóa chất chính phủ liệt kê trong danh sách độc chất
  • ngôi nhà trong tình trạng không an toàn cho những ai có việc phải bước vào địa phận nhà như nắp cống sập sau vườn
  • trong hợp đồng có những điều khoản tùy thuộc vào sự kiện khó thi hành hay khó hợp lệ
  • liệu có khả năng đủ tiền trả hàng tháng đúng hạn đừng để sau này mất nhà
  • liệu xem văn tự chủ quyền nhà đất có vấn đề không minh bạch trước khi ký đóng hồ sơ. Thông thường sở hữu chủ một bất động sản phải mua hai loại bảo hiểm liên đới (liability insurance) và bảo hiểm văn tự (title insurance) để đảm bảo mọi nguy cơ có thể xảy đến cho tài sản của mình khi định cư Hoa Kỳ.

Ngoài ra trong văn kiện ràng buộc phải có điều kiện ‘hợp với tình trạng kiểm tra nhà đất’ (inspection contingency clause) nghĩa là các khuyết điểm phát hiện ra khi kiểm tra nhà thì chủ bán phải sửa chữa cho hoàn hảo. Những vấn đề như vòi bị rỉ nước, tay nắm cửa lỏng thì thương lượng để chủ bán sửa lại. Những hư hỏng lớn như hệ thống máy điều hòa bất khiển dụng hoặc có vi phạm luật lệ xây cất thì yêu cầu điều chỉnh hợp pháp trước khi mua. Muốn được quyền hủy bỏ thỏa thuận và đòi trọn số tiền cọc cần ghi rõ điều kiện (chủ bán hoặc sửa trước khi giao nhà hoặc bớt tiền để người mua tự sửa).

Thời hạn của văn kiện ràng buộc từ lúc người mua viết chi phiếu đóng tiền cọc cho tới ngày ký kết đóng hồ sơ trả trọn tiền mua và người bán giao nhà được gọi là ‘thời kỳ đặt’ (set time period) thường kéo dài từ 30 – 90 ngày. Người bán hay môi giới thường rút ngay tiền mặt, ít khi giữ chi phiếu lâu và sẽ trừ số tiền cọc vào tiền mua nhà trong ngày đóng hồ sơ, sau đó nếu người mua đổi ý không mua thì chủ bán có quyền không trả lại ngoại trừ các lý do được hoàn tiền cọc có ghi trong hợp đồng:  tùy thuộc vào việc vay tiền (financing contingency), tùy thuộc vào kết quả kiểm tra nhà (inspection contingency), tùy thuộc vào điều khoản chủ bán có ý muốn và có khả năng xác nhận chuyển chủ quyền (confirm a title) một ngôi nhà hợp pháp không hư hỏng.

Ðiều khoản tùy thuộc vào việc vay tiền giúp cho người mua đủ thời gian tìm nguồn tài trợ chấp thuận cho vay, còn điều khoản tùy thuộc vào kết quả kiểm tra cho phép người mua được quyền mướn nhân viên chuyên nghiệp để xem xét ngôi nhà. Ðiều khoản xác nhận chuyển chủ quyền giúp người mua lấy được bản báo cáo về lịch sử chủ quyền (title report) của ngôi nhà. Ngay khi nhận được tài liệu cần đọc kỹ và nhờ luật sư chuyên môn về Luật Tài Sản và Ðịa Ốc xem xét để truy ra những vấn đề nghiêm trọng nếu có, khiến ngôi nhà có thể trong tình trạng chủ quyền rắc rối không minh bạch. Trong ‘thời kỳ đặt’ phải tìm hiểu việc mua bán ngôi nhà phù hợp với luật tiểu bang và địa phương, đồng thời tìm mua các bảo hiểm cần thiết mà nguồn tài trợ bắt buộc khi nhập cư Mỹ. Sau cùng, ủy nhiệm môi giới dàn xếp ngày hẹn quyết định với chủ bán hoặc đại diện để thăm và kiểm kê ngôi nhà lần chót trước ngày chính thức ký kết đóng hồ sơ mua bán tại công ty lập văn tự có sự tham gia đầy đủ thành phần hai bên mua bán và trung gian để ký kết, trao tiền và nhận chìa khóa nhà.

Điều quan trọng sau cùng cho người mua nhà định cư Mỹ là phải mua nhà trống, có nghĩa ngôi nhà không có người trú ngụ khi ký kết nhận nhà để tránh rơi vào tình trạng người bán ‘ở lì’ (holdover seller). Ðó là chủ bán đã ký sang chủ quyền nhưng những người cư ngụ trong nhà –chủ nhà, thân nhân hay người ở thuê – không đồng ý dọn đi ngay. Do đó 24 giờ trước khi ký kết sang tên nhà cần phải kiểm tra tình trạng nhà trống. Nếu chủ cũ chưa chịu chuyển đi bạn, cần hoãn ký kết vì một khi đã ký thì người mua không còn áp lực mạnh với chủ cũ trong việc yêu cầu dọn nhà trống như khi chưa sang tên.

24 giờ trước khi ký kết sang tên nhà cần phải kiểm tra tình trạng nhà trống

Trên đây là những thông tin giúp bạn trong việc mua nhà định cư Hoa Kỳ tuy nhiên nếu có bất kỳ vấn đề liên quan đến luật, bạn vẫn cần phải thảo luận với một luật sư chuyên môn về trường hợp của bạn.

LEAVE A REPLY