Các đại lý bất động sản, các nhân viên cho vay và cha mẹ của bạn có lẽ đã nói với bạn rằng việc mua nhà là một khoản đầu tư tuyệt vời và sẽ mang lại thu nhập trong cuộc sống sau này. Nhưng thực tế là lợi nhuận của bạn khi bán nơi ở chính của bạn có thể khá nhỏ – nếu chúng thực sự xuất hiện khi bạn định cư Mỹ.
- Đánh giá và Lạm phát Bất động sản
Điều đầu tiên cần lưu ý là sự đánh giá của nhà ở trong bối cảnh lạm phát.
Bạn có thể ngạc nhiên khi nhận ra rằng sự đánh giá cao về ngôi nhà của bạn có thể được bù đắp bằng lạm phát. Điều này đặc biệt đúng nếu bạn không sống trong một thị trường bất động sản nóng. Chúng tôi nghe những câu chuyện kịch tính về sự đánh giá cao ở một số khu vực của đất nước, nhưng hầu hết mọi người mua nhà ở những khu vực mà sự đánh giá hàng năm có lẽ sẽ không đánh bại lạm phát bằng nhiều thứ.
Vào tháng 9 năm 2007, theo Ngân hàng Dự trữ Liên bang St. Louis, giá bán trung bình cho ngôi nhà mới được bán ở Hoa Kỳ là 240.300 đô la. Vào tháng 9 năm 2017, con số đó lên đến 319.700 đô la. Tuy nhiên, khi bạn chạy một số con số bằng Máy tính Tỷ lệ lạm phát khi định cư Hoa Kỳ, một số đánh giá đó biến mất. Thay vì thấy 79,400 đô la trong sự đánh giá cao, giá trị thực tế của sự đánh giá đó là gần 33.648 đô la.
Điều đó vẫn không có vẻ quá xấu. Rốt cuộc, giá trị gia đình của bạn đã tăng hơn 30.000 đô la. Nhưng đừng quên chi phí.
- Sở hữu một ngôi nhà đi kèm với chi phí bổ sung
Tiếp theo, bạn cần phải trừ chi phí sở hữu nhà khỏi lợi nhuận của bạn.
Giả sử bạn nhận khoản vay mua nhà với giá 250.000 đô la Mỹ với lãi suất 3,92%. Trong vòng 30 năm, theo máy tính thế chấp của Google, bạn sẽ phải trả 175.533 đô la lãi suất. Thậm chí nếu ngôi nhà của bạn được đánh giá bởi mức lạm phát điều chỉnh 30.000 đô la mỗi 10 năm (tổng cộng 90.000 đô la), thì vẫn không đủ bù đắp khoản lãi mà bạn trả cho khoản vay.
Và lãi suất bạn phải trả không phải là chi phí duy nhất mà bạn phải đối mặt. Hãy nhớ rằng bạn phải trả thuế bất động sản ở hầu hết các tiểu bang. Máy tính tiền thế chấp của Student Loan Hero có tính tính thuế bất động sản. Nếu thuế bất động sản của bạn là 1,5 phần trăm một năm, bạn có thể thấy tổng số tiền thuế là 117.000 đô la trong vòng 30 năm. Và giả định không tăng thuế bất động sản – như nhà của bạn tăng giá trị, do đó, thuế bất động sản của bạn.
Đúng là bạn có thể khấu trừ một số chi phí của bạn trên tờ khai thuế, nhưng khoản khấu trừ không có giá trị như một khoản tín dụng. Nó có thể làm giảm thu nhập và nghĩa vụ thuế của bạn, nhưng không phải trên cơ sở đồng đô la. Ngoài ra, theo Quỹ Thuế, chỉ có khoảng 30% số hộ gia đình được chia. Trừ khi bạn nằm trong số những người liệt kê chi tiết, bạn sẽ không thấy bất kỳ khoản lợi tức thuế nào liên quan đến thế chấp của bạn khi định cư Mỹ
Chi phí khác liên quan đến sở hữu nhà bao gồm bảo trì và sửa chữa, cũng như bảo hiểm chủ sở hữu nhà. Bạn cũng có thể phải trả bảo hiểm thế chấp nếu khoản thanh toán dưới của bạn dưới 20 phần trăm. Bởi thời gian bạn yếu tố trong hàng thập kỷ của những chi phí này, thêm vào lãi suất thế chấp và thuế tài sản của bạn, thậm chí làm cho thậm chí thậm chí còn khá nhỏ – ngay cả khi nhà của bạn không đánh giá cao về giá trị theo thời gian.
- Chuyện gì sẽ xảy ra nếu bạn bán hết bất ngờ?
Chúng tôi muốn nghĩ rằng thị trường bất động sản sẽ luôn luôn đi lên. Tuy nhiên, như chúng ta đã thấy từ năm 2007 đến năm 2009, bất động sản có thể hình thành một bong bóng như bất kỳ tài sản khác. Bùng nổ bong bóng bất động sản đã tạo ra một tình huống trong đó hàng nghìn người đã mất rất nhiều tiền. Nếu bạn có thể vượt qua mức giảm giá, bạn sẽ không mất nhiều thời gian.
Tuy nhiên, nếu bạn bị buộc phải bán trong thời gian sụp đổ của thị trường bất động sản, bạn không thể làm gì để cứu vãn tình hình. Bạn có thể sẽ mất tiền vào nhà, trên đầu trang của những gì bạn đã trả lãi suất, thuế, và các chi phí khác khi định cư Mỹ
- Điều gì về Thuê?
Tất nhiên, vì sự đầu tư không hoàn hảo khi mua có thể là, có thể chỉ ra rằng việc cho thuê có thể không phải là giải pháp. Sau khi tất cả, khi bạn thực hiện thanh toán thế chấp, bạn ít nhất là xây dựng công bằng trong nhà của bạn.
Khi bạn thuê nhà, bạn đang giúp chủ nhà xây dựng sự công bằng.
Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa là bạn nên tránh thuê bất cứ nơi nào. Tùy thuộc vào thị trường của bạn, thuê có thể là một lựa chọn tốt, ngay cả khi điều đó có nghĩa là bạn không xây dựng công bằng.
Điều đó đặc biệt đúng Nếu bạn sống trong một khu vực có giá nhà cao, và bạn có thể thuê ít hơn tổng chi phí hàng tháng của thế chấp, bảo trì và các chi phí khác. Không chỉ bạn tiết kiệm tiền hàng tháng, nhưng sau đó bạn có thể đầu tư vào sự khác biệt trên thị trường và có khả năng nhận ra sự đánh giá cao hơn bạn đã có thể nhận được từ đầu tư nhà của bạn khi định cư Mỹ
Giữa tháng 11 năm 2007 và tháng 11 năm 2017, S & P 500 có mức tăng trở lại hàng năm là 9,672%, điều chỉnh theo lạm phát. Giả sử bạn phải mất 1,100 đô la một tháng để sở hữu một ngôi nhà trong thời gian đó, nhưng thay vào đó bạn sống trong một căn hộ với mức tiền thuê hàng tháng là 700 đô la. Nếu bạn đầu tư khoản chênh lệch 400 USD giữa thuê và mua mỗi tháng trong 10 năm đó, giá trị đầu tư của bạn sẽ là 83.587,81 USD.
Cũng có một thực tế là việc cho thuê có nghĩa là bạn không bị mất một khoản tiền nếu bạn buộc phải bán nhà trong thời kỳ suy thoái. Mặt khác, nếu bạn cố gắng ở lại trong nhà và vượt qua các sự kiện thị trường và suy thoái bất động sản, bạn có thể xây dựng đủ vốn chủ sở hữu trong nhà để có thể sử dụng trong thời gian nghỉ hưu. Thậm chí nếu bạn chỉ bị phá vỡ (hoặc thậm chí nếu bạn bị mất toàn bộ) vào nhà, nó có thể là một chiếc xe tiết kiệm bắt buộc có tiềm năng cung cấp cho bạn một lượng vốn lớn khi bạn bán.
Nó cũng có thể là nơi sinh sống miễn phí trong những năm nghỉ hưu của bạn (bạn vẫn có thể phải trả thuế bất động sản) hoặc bạn có thể sử dụng thế chấp ngược để truy cập vào vốn chủ sở hữu để đóng khoảng cách về thu nhập hưu trí. Bạn sẽ không thấy những lựa chọn này khi bạn thuê định cư Mỹ
- Khi mua nhà là một khoản đầu tư
Thay vì xem nhà ở chính của bạn như một khoản đầu tư, hãy cân nhắc các lý do khác để mua. Có lẽ bạn muốn có một nơi để gọi của riêng bạn, xây dựng công bằng, và đặt xuống gốc rễ trong một cộng đồng. Đây là tất cả các lý do tốt để mua! Ngược lại, nếu bạn nghĩ rằng bạn sẽ có một phong cách sống di động hơn, có thể làm cho tinh thần hơn để thuê, ngay cả khi bạn không phải là xây dựng công bằng. Miễn là bạn đưa ra các điều khoản khác để lên kế hoạch cho tương lai của mình, việc thuê nhà có thể là một lựa chọn khả thi, tùy thuộc vào thị trường địa phương và mục tiêu dài hạn.
Cuối cùng, nếu bạn muốn biến ngôi nhà của mình thành một sự đầu tư thực sự, bạn cần phải làm một cái gì đó ngoài việc sống trong đó. Thuê nó sau khi bạn di chuyển hoặc sử dụng nó để kiếm tiền thông qua Airbnb có thể là cách để thực sự thấy một sự trở lại mua nhà của bạn.
Nhưng nếu bạn chỉ sống ở đó, không được tính vào nó cung cấp lợi nhuận đầu tư lớn.
