Giá nhà trung bình tại các bang của Mỹ thường dao động từ mức 300.000 USD đến 1.02 triệu USD. Để trả góp cho ngôi nhà này, thu nhập của người mua phải đạt từ 51.000 USD tới gần 200.000 USD mỗi năm. Mua nhà định cư Mỹ khá dễ dàng, bởi thị trường bất động sản tại quốc gia này nhìn chung không có lệnh cấm đầu tư vào đại ốc, dù là với cá nhân hay với các công ty. Nhưng xét về luật, những phức tạp từ luật tiểu bang và liên bang có thể là điều ít người lường hết được bởi mỗi tiểu bang có quy định khác nhau về chuyển nhượng tài sản, có nghĩa là có tới 50 bộ quy tắc khác nhau.

Người Việt đổ xô mua nhà định cư Mỹ để cho thuê

Nhân dịp về Việt Nam thăm quê, anh Nguyễn Huyến tranh thủ thăm dò và tìm hiểu giá nhà đất tại Việt Nam để “vẽ” đường làm ăn cho một số bạn bè. Anh kể, giá nhà ở định cư Mỹ đang thấp kỷ lục, cơ hội để người Việt sở hữu nhà tận bên trời Tây. Bản thân anh cũng đang đầu tư 320.000 USD, đóng trước 100.000 USD, số còn lại được ngân hàng hỗ trợ trong vòng 20 năm, mỗi tháng trả 1.100 USD với lãi suất 5,8% mỗi năm. Căn nhà nằm ở thành phố Seattle thuộc bang Washington, diện tích gần 300 m2 rồi cho thuê lại, còn thì ở tận Alaska. Mỗi tháng thu lợi 1.000 -1.500 USD (khoảng hơn 30 triệu đồng).

Giá nhà ở định cư Mỹ đang thấp kỷ lục, cơ hội để người Việt sở hữu nhà tận bên trời Tây

Hiện có không ít người định cư Mỹ đưa gia đình trở về Việt Nam sinh sống sau nhiều năm bôn ba. Anh Thiên Phạm cho biết trước khi về nước định cư, anh đã bán một căn hộ ở California, giá 1 triệu USD. Sau đó, anh mua 5 ngôi nhà tại Houston với giá 170.000 USD – 200.000 USD mỗi căn. Ba căn trong số này đang cho thuê kinh doanh với giá khoảng 1.800 USD mỗi tháng, hai căn còn lại rao bán để tìm mua một căn hộ tại San Jose. Theo anh, giá cho thuê ở đây cao hơn, khoảng 2.500 USD một tháng. Trừ tiền thuế đất hằng năm khoảng 2.000-3.000 USD mỗi căn, cuộc sống của gia đình anh khá dư dả. Bây giờ, ở Việt Nam hai vợ chồng vẫn đi làm, nhưng như anh nói, chỉ là làm cho vui, chứ không phải vì kinh tế.

Một nhạc sĩ hải ngoại cũng cho biết, hầu như giới nghệ sĩ bên đó hết thời đều về Việt Nam sống. Cuộc sống của họ khá thoải mái nhờ tiền cho thuê nhà bên kia. Hiện tại, ông vẫn ở nhà thuê nhưng mức giá thuê nhà ông phải trả tại Việt Nam chỉ bằng một phần mười số tiền mà ông thu được từ ngôi nhà bên Mỹ. “Nếu kinh doanh ở Mỹ mà sống tại Việt Nam thì rất khỏe”, ông nói.

Qua lời kể của anh Thiên, nhiều người bạn tại Việt Nam của anh cũng nhờ người thân hoặc con cái họ đi du học tìm hiểu mua nhà ở Mỹ rồi cho thuê lại. Người em họ của anh cũng mới mua căn hộ ở Westminster giá 480.000 USD (3 phòng ngủ), còn căn hộ ở Garden Grove (California) 400.000 USD đang trả góp qua ngân hàng. Nếu cho thuê, mỗi căn sẽ thu được 2.800 USD mỗi tháng.

Ông Trần Huy Phương, Giám đốc Văn phòng Địa ốc Selection Realty & Mortgage tại San Jose, cho biết việc đi thăm thân tại Mỹ tương đối dễ dàng nên những người có tiền thường dòm ngó nhà đất tại đây. Trước đây, chỉ có giới nhà giàu mới “đánh quả” kiểu này, nhưng nay khi giá nhà giảm mạnh, giới kinh doanh tại Việt Nam cũng chuyển hướng tìm mua nhà tại Mỹ để “chờ thời”.

Vì vậy, thay vì phải đăng quảng cáo tại Mỹ thì chị Lan Nguyễn, 32 tuổi, lại rao bán căn hộ ở vùng ngoại ô thành phố Houston, bang Texas bằng cách nhờ anh Huyến về nước môi giới cho người thân của anh tại Việt Nam. Căn nhà trị giá 200.000 USD, 4 phòng ngủ, có cả bể bơi. Bình thường, khi bán một căn nhà trị giá khoảng 600.000 USD hoặc 700.000 USD, mức tiền phải trả cho người môi giới khoảng 20.000 USD trở lại. Điều này vô tình “biến” nhiều Việt kiều không chuyên trở thành dân môi giới xuyên biên giới.

Cũng theo ông Phương, thị trường nhà cho thuê tại Mỹ đã ngấm ngầm từ lâu đối với những người “khá” vốn tại Việt Nam. Thời điểm này cơ hội thực sự. Đây là một nghề nhàn hạ, ít rủi ro, mà thu nhập cũng rất đáng kể so với vốn đầu tư ban đầu.

Tuy nhiên, không phải ai cũng hưởng được “lộc trời”. Trả dứt thì đơn giản, nhưng nếu mua trả góp thì ngay cả những người định cư tại Mỹ cũng mắc phải nhiều sai lầm. Thường người môi giới sẽ vẽ vời thêm, hoặc phát sinh những loại nợ rất phức tạp. Thay vì mình mượn nợ và hằng tháng trả tiền lời để nợ đứng yên hoặc trả góp cho nợ sụt giảm thì nhiều khoản phát sinh khiến món nợ càng ngày càng tăng. Chẳng hạn, một món nợ 400.000 USD nhưng không nắm hết điều khoản món nợ sẽ thành 450.000 USD. Trong hoàn cảnh mà giá nhà cứ tiếp tục gia tăng thì món nợ này dù có tăng cũng không sao nhưng nếu căn nhà bị đứng giá hoặc sụt giá thì chỉ có nước phải bán căn nhà.

Trả dứt thì đơn giản, nhưng nếu mua trả góp thì ngay cả những người định cư tại Mỹ cũng mắc phải nhiều sai lầm.

Thuế là rào cản ban đầu

Mua nhà ở Mỹ khá dễ dàng, bởi thị trường bất động sản tại quốc gia này nhìn chung không có lệnh cấm đầu tư vào đại ốc, dù là với cá nhân hay với các công ty. Nhưng xét về luật, những phức tạp từ luật tiểu bang và liên bang có thể là điều ít người lường hết được bởi mỗi tiểu bang có quy định khác nhau về chuyển nhượng tài sản, có nghĩa là có tới 50 bộ quy tắc khác nhau.

Theo đó, thuế nhà đất của Mỹ quy định khách hàng sẽ phải chi ít nhất 10% tổng giá trị nhà, tức khoảng 3.000 – 4.000 USD nếu mua một bất động sản trị giá 300.000 USD. Với nhà trả góp, khách hàng sẽ trả theo tháng, nếu không sẽ phải đóng theo năm.

Ở nhiều tiểu bang, mức thuế bất động sản này rất cao với những người mua không phải công dân Mỹ. Nhưng cũng có trường hợp, nhà mua với mục đích kinh doanh thì khách hàng sẽ không phải thuế nhà đất, mà sẽ bị đánh thuế đầu tư hoặc kinh doanh, với tỷ lệ khoảng 30%/năm.

Theo điều tra dân số Mỹ, 70% nhà định cư Mỹ bị thế chấp tại ngân hàng. Những ngôi nhà này thường bị rao bán khi chủ nhân không đủ tài chính để trả nợ đến kỳ cho ngân hàng. Thông thường, nhà sẽ bị niêm phong sau khi chủ đã dọn đồ đạc khỏi nhà, để lại hiện trạng hầu như không còn nguyên vẹn.

Theo điều tra dân số Mỹ, 70% nhà định cư Mỹ bị thế chấp tại ngân hàng. Những ngôi nhà này thường bị rao bán khi chủ nhân không đủ tài chính để trả nợ đến kỳ cho ngân hàng.

Trong nhiều trường hợp, những người mua nhà để có vào diện thường trú không thẻ xanh của Mỹ đồng sở hữu tới 2 căn nhà, và một trong số chúng nằm dưới diện khoản đầu tư. Những ngôi nhà này bị tính thuế cao hơn, các nội dung trả góp (nếu có) siết chặt hơn và chủ nhà buộc phải bán lại khi không còn nguồn tài chính để trả nợ thì thường bị bán lại với mức giá siêu rẻ.

Rất nhiều thông tin trong nước cho rằng việc bỏ khoảng 250.000 USD để mua nhà, sau đó chi tiết 250.000 USD để đầu tư lĩnh vực khác có liên quan đến địa ốc thì người nước ngoài nghiễm nhiên sẽ được nhận một chiếc thẻ xanh định cư Mỹ. Nhưng sự thật không phải như vậy.

Sở hữu nhà ở Mỹ có thể mang lại cho chủ nhà chứng nhận thường trú, nhưng không hẳn sẽ có quốc tịch Mỹ nếu không có giấy phép lao động. Trong trường hợp người sở hữu nhà không có giấy phép lao động, họ sẽ phải đi xin cấp, và vấn đề có nhà ở sẽ không phải là một ưu tiên khi tìm việc tại nhiều bang tại Mỹ.

Hầu hết bất động sản ở Mỹ được phép trả góp, tức là mua từ công ty hoặc mua lại từ người dân, khách hàng cũng sẽ được tạo điều kiện để vay tín dụng từ ngân hàng.

Thời gian trả góp trên lý thuyết là 20-30 năm. Thông thường, người có nhu cầu sẽ phải đặt cọc một khoảng tương ứng 20% giá trị căn nhà, phần còn lại sẽ trả gốc lãi theo tháng.

Rất ít người có thể mua được những ngôi nhà nằm trên phố chính định cư Mỹ, mà đích đến thường là những ngôi nhà ở vùng ngoại ô, phụ cận, với kết cấu thông thường có nhà, gara, vườn.

Giá trị nhà sẽ phải tính thêm cả phần thuế nhà đất nộp cho Chính phủ. Rất ít người có thể mua được những ngôi nhà nằm trên phố chính định cư Mỹ, mà đích đến thường là những ngôi nhà ở vùng ngoại ô, phụ cận, với kết cấu thông thường có nhà, gara, vườn. Với những ngôi nhà như vậy, chi phí hàng tháng không chỉ là tiền trả góp (đã bao gồm thuế) mà còn là chi phí an ninh, cắt cỏ, tưới cỏ, làm vườn và đổ rác, chi phí công cộng theo quy định địa phương.

Năm 2014, giá nhà trung bình tại 20/50 bang của Mỹ thường dao động từ mức 230.000 USD tới hơn 900.000 USD. Tuy nhiên, theo số liệu mới nhất, năm 2017, giá nhà tại các bang này đã tăng lên mức 300.000 – 1,02 triệu USD.

Theo tính toán của Hiệp hội Quốc gia Các nhà bất động sản Mỹ (NAR), để trả góp cho những ngôi nhà tại Mỹ, trung bình mỗi gia đình phải đạt thu nhập từ 51.000 USD tới gần 200.000 USD mỗi năm, nhằm đảm bảo tài chính cho khoản trả nợ thông thường 1.000 – 4.000 USD/tháng. Con số này dựa trên tính toán khoản đặt cọc 20% giá trị nhà, lãi suất vay mua nhà thế chấp 3,9%/năm đối với tất cả các khu vực và tổng số tiền trả nợ chiếm 25% thu nhập hàng năm của các gia đình.